智东西（公众号：zhidxcom）
文 | 四月

导语：相比VR技术在游戏界与影视业的疯狂，VR地产似乎还差些火候。但深入to b领域，“过去一年，VR带给房地产各种营销体验的变化，甚至比以前5年、10年的还多”，有业界人士说道。

VR技术的介入，虽谈不上对根深蒂固的地产业本身产生颠覆，但从百亿级的地产营销中分杯羹也可算得上一笔可观的生意。与拥有较大存量与在线房产的西方国家不同，中国的地产潜力在于新增楼盘潜力与存量市场并重。

据前瞻产业研究院提供的房地产报告显示，截至2015年末，我国住宅待售面积为45248万平方千米，同比增长11.2%，占全年房地产库存量的63%。

经过测算，指挥家CEO曾子辕表示，中国VR房产的市场在百亿元规模。

现如今，万科、万达、龙湖、远洋、绿地、盛大天地、香港置地、当代置业等地产商正悉数将VR看房纳入自家的销售体系。

本文将从地产大环境背景、开发商的痛点与刚需两个不同层面解构VR＋房产的生存现状，通过供／给方需求、技术阶段、赛道障碍分析，探讨VR房产市场的前景和发展路径，捅破被吹嘘的泡沫，提供VR地产创业与投资更加清晰的参考。

一、大背景：楼市的两面性

首先，VR地产的产生离不开局势与背景环境的催化。随着国民经济的两极分化问题显现，吸金的地产业也衍生出了更多玩法。

1、楼市萎缩 库存难消化

一二线城市房价不断上涨、三四线城市供过于求，是现阶段国内房地产市场整体趋势。

据易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，其中监测的35个城市样本中三线城市的库存情况最为严重。35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。

2、中产崛起 旅游地产流行

从上述数据看来，三四线房地产市场更需要利用自身优势，打造新型态的房地产项目，养老地产、旅游地产等项目应运而生，其中以海南的楼盘最具代表性。

在旅游淡季，进岛人数骤减，房子难卖。开发商便需要寻找异地式的营销策略，传统做法是在其他重点城市布点销售，但该方案的投入较大，包含租展厅、制作沙盘、聘用人员等支出，其中以沙盘的制作费用占比最高，“小则10万以内，大则30-40万”。

VR样板间无论在制作周期与费用上，相比沙盘都更据优势。而考虑到他的便携与移动性，反复使用等特点，无疑最适合在异地购房场景中使用。

此外，在我国北方的新疆、黑龙江等北方地区，冬季天气恶劣：一方面，导致新楼市的施工进度缓慢，另一方面，也使区域性的人员流动量降低。

在该类地区的楼市早期，VR样板间的虚拟体验模式不失为有效的解决方案。据了解，乌鲁木齐绿地城项目就因VR项目的合作，在回款周期上提早了8个月。

“不敢说虚拟样板间直接拉动了多少客户购买，但有一点可以肯定，没有VR，数据肯定不好看。”绿地西北事业部机电设计主管曾林曾这样对外表示。

二、VR＋房产怎么玩？

VR看房，或又称为虚拟看房，主要指利用计算机图形系统和辅助传感器，生成可交互的三维看房环境。

但在实际项目落地时包括全景和VR两种形式。

1. 全景看房，即通过全景相机拍摄搭建好的实体样板房，上传到线上平台，优点是图像与真实场景别无二致，可解决远程异地看房问题；缺陷也比较明显，仍需等待样板房筹建好后才能提供素材，缺乏交互体验。

2. 利用实时渲染技术设计的的虚拟样板房。在实体房未建成前，可凭设计图纸直接进行CG动画制作。除了能进行场景漫游外，还有外景切换、昼夜光影变换、家具材质替换、整体家装风格变幻等交互功能。

全景看房模式，用户一般在线上房屋中介平台即可完成；开发商引入的更多是CG动画＋实景素材的虚拟样板房。

在售楼处、毛坯房或线下销售点，通过佩戴植入VR房屋展示内容的头盔，用户可观看到整个楼盘未来社区生活全场景。看房人还可在3D样板房展示空间中自由游走，进行替换家具、材质、颜色等自主操作和体验，利于开发商进行个性化和定制化服务。也可直观展示商铺的的具体位置和周边信息，了解商铺的空间尺寸和整体商铺布局，呈现商业街的价值。

据智东西向无忧我房、指挥家等方案提供方了解，包括体验内容、设备及调试在内的整套解决方案价格一般在10到80万不等，平均单价为500~600元/平方米。

三、回本周期是地产商的核心诉求

借着行业的大势所趋，VR地产项目有了落地的可能，那么在实际应用中，VR技术是否能为开发商解决实际问题，带来的经济效益与回报又有多少？

通过与相关地产开发商、地产媒体、技术提供方的交流，“缩短回本周期”被列在地产业的核心痛点首位。在重资产的地产行业，地产开发商仅IRR（内部收益，Internal Rate of Return）这一项就达到18%。

在销售期间，“开发商每一天都需要承担高达几百万的利息”，有人指出。因此同样的地皮、房产，销售周期和回款周期的时间会导致明显的利息差别。

实际应用中，VR技术主要充当虚拟样板间的角色，在时间与资金两方面降低地产开发商的成本。

1、从6个月到15天

据了解，样板间从设计、材料、施工、软装、硬装、验收等环节全部完成需要接近6－9个月的时间；北方城市还需要面临每年冬天至少有三个月的时间无法推进工程进度的情况。

看房者身临其境地从任意角度、以任意视角，通过漫游来观察和体验，这种真实更具有说服力。对于开发商来说，能够提前宣传，提前蓄客、异地蓄客，降低成本、节省推广时间，同时可以测试用户对户型装修的喜好，缩减成本。

而据智东西向指挥家CEO曾子辕了解，VR样板间的平均交付期为15天。“100平方米的VR样板间，素材齐全的情况下，制作周期为5~7个工作日”，无忧我房产品部负责人向智东西介绍。

据此计算，利用VR样板间模式平均可将体验销售提前半年。以前，在样板间没有搭设完成前的半年，销售部门的工作非常有限，能做的仅是广告、传单等一些暖场活动。而VR样板间的引入有助有销售部门的工作提前开展，为客户更早接触和了解户型，提升预售效率，加快回款周期。

2、十分之一不到的成本

目前，实体样板房搭建的成本大约在6000~12000元/平方米，VR样板间搭建一套的成本约为5万—10万（以100平房米计），平均 500－600元/平方米，成本不到前者的十分之一。

此外，沙盘上的制作费用也可以扣除。但值得注意的是，目前VR样板间仍没有完全取代实体房，开发商通常是采取两者结合的方式。而这样的结果也将为用户带来更丰富的样板展示体验。

“让原本只做2套户型的楼盘现在能10套，原本在前期无法完成的的园林和商街也可以在VR样板间实现”，无忧我房产品部负责人表示。

此外，VR看房的模式本身就是一个噱头十足的营销手段，无论在商区宣传还是售楼中心体验，都能引来不少关注。

“传统的地推式的宣传只能发传单，有人看都不看就直接仍了；在商场广告为摆几台VR头盔，都是排着队体验”，有地产经纪这样描述。

四、更多的需求等待满足

当然，VR＋房产的玩法远不止戴上头盔这么简单。

由于国内重视家庭的传统，看房买房多为举家老小，多人出动，所以单人体验的模式已经不能满足彼此交流和交互的需求。此外，采用单人体验模式，多人场景戴/取头盔、调试机器也将耗费大量时间。

多人交互体验的模式也将有效提升销售人员的工作效率。

据了解，包括指挥家在内的数家VR地产开发商正在推进多人体验与深度交互的方案。在该模式下，用户可针对同样的房屋场景与布设实时交流，也可在场景中看到彼此的位置与动作。

此外，针对高档住宅、商业楼盘等大面积样板间展示，通过瞬移和场景切换虽能完成体验，但在沉浸感与对房屋的整体观感仍打了不少折扣。所以，大空间多方位的体验也是现阶段VR技术方亟待解决的问题。

五、未来的博弈

综上所述，VR技术与地产的结合为其营销体验带来了较大程度的升级。尤其针对开发商在异地购房、早期看房等场景下的痛点需求进行了突破性的攻克，为其在回本周期、投入规模、甚至是空间成本等方面进行了有效优化。

可以预见，在行业领域，房地产商的需求空间仍具有较大潜力，而其发展阻力更多将来自对于传统房产行业的教育和普及。当这门生意最终落实到老百姓身上，还要考虑到虚拟模式下的可信度和说服力。

“VR＋房产的作用有限，不可能取代实体样板间展示”有地产人士这样表示，那么如何发挥其锦上添花的最大效益，集合设计圈、家装公司，甚至于家电行业一起把VR样板间的体验更深度化和真实化，或许是身处其中的创业者应该考虑的问题。

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